Mettiamo a disposizione del cliente l’esperienza maturata sul territorio nell’analisi e nella strutturazione di operazioni immobiliari, fornendo un sostegno e una soluzione nei processi decisionali ed estimativi.
La due diligence viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto/vendita di un immobile, di un credito (Non performing loan – NPL) o di una cartolarizzazione (pacchetto di immobili o di crediti). La due diligence consiste in una attività finalizzata a:
- identificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle valutazione;
- comprendere la provenienza e l’effettiva alienabilità e commerciabilità dei beni;
- identificare le modalità appropriate della valutazione degli asset;
Tale attività è fondamentale in fase di transazione immobiliare poiché mette in luce eventuali problematiche legate alle proprietà affinché siano risolte prima della stipula.
La due diligence comprende attività di carattere:
- legale: verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni);
- tecnico/progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento dell’immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazione). Questa analisi può essere ulteriormente approfondita indagando sugli aspetti ambientali, sull’impiantistica e sulla struttura dell’immobile;
- economica: valutazione dell’immobile riguardo all’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);
La Due Diligence Ambientale è un processo finalizzato ad accertare lo stato di un sito o di un immobile oggetto di compravendita in termini di presenza di passività e criticità ambientali che potrebbero incidere sui costi di acquisizione del bene.
A tal fine la DDA si compone di una prima fase si acquisizione di dati ed informazioni a livello generale:
- Studio del territorio e della storia del sito
- Analisi delle attività svolte presso il sito
- Individuazione delle passività e criticità ambientali
e di una seconda fase valutativa, consistente in:
- Valutazione delle azioni da mettere in atto
- Valutazione economica del ripristino del sito
- Valutazione costi/benefici della compravendita.
Sopralluogo, reperimento documentazione e redazione di perizie tecniche di stima nell’ambito residenziale, direzionale, commerciale, industriale, alberghiero ed agricolo:
- valutazioni immobiliari attraverso le metodologie più congrue
- valutazione aree edificabili urbanizzate o da urbanizzare, anche ai fini fiscali
- valutazione diritti edificatori ed eventuali compensazioni urbanistiche
- valutazione patrimoni immobiliari da dismettere, riconvertire o suddividere tra eredi
- verifiche, accertamenti e ricorsi IMU
- verifica della fattibilità tecnica e sostenibilità economica delle operazioni immobiliari
- svincoli o frazionamenti ipotecari
- redazione di Stati di Avanzamento Lavori (SAL) per istituti di credito
La Banca d’Italia aveva introdotto con una circolare del 2006 una serie di requisiti attinenti alla corretta valutazione degli immobili e ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione, al fine di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell’ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza.
La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili rappresenta infatti un elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.
Con le norme sopra citate sono stati introdotti una serie di criteri di omogeneità, con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, etc.), allo stesso concetto di valore e al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione.
L’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholder sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating, etc.) che Istituzionali (Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate già Agenzia del Territorio, Tribunali delle esecuzioni immobiliari etc.), nell’ottica di concorrere a modernizzare il mercato delle valutazioni immobiliari, rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello europeo.
Lo Studio Associato fornisce da anni consulenze sia in qualità di Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) ausiliario del giudice del Tribunale di Brescia, sia su incarico di una parte in causa come Consulente Tecnico di Parte (CTP) o in via preliminare al fine di prevenire l’insorgere di azioni giudiziali.
Il consulente di parte assume un ruolo fondamentale per la risoluzione di questioni che, sempre più spesso, dipendono da valutazioni di carattere tecnico molto precise, operando all’interno di un rapporto professionale completamente disciplinato dal diritto privato.